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早在2013年年度報告中，萬科已經表露出探索輕資產模式的意圖。這意味著未來萬科可能會出讓部分開發項目或商用物業股權，或在部分合作項目中隻占小股。
除瞭上述原因外，對於萬科來說，凈利潤和營收的雙重下降是否還有別的原因呢？
而隨著萬科小股操盤模式的推進，輸出品牌將比簡單的業務擴張更務實。"如此看來，當萬科不再'覬覦'行業老大地位的時候，這樣的一個成績單，並不會讓其感到'自卑'。不過目前萬科必須警惕各類風險。"嚴躍進表示。
根據數據顯示，2014年一季度，上述14 個城市住宅成交面積同比下降27.5%，成交批售比(商品住宅成交面積/同期批準預售面積)為1.0，新增供應和成交基本處於平衡水平。而另有公開數據可持續觀察的16 個主要城市(深圳、廣州、東莞、佛山、上海、杭州、南京、蘇州、寧波、北京、天津、沈陽、大連、成都、武漢、重慶)的土地供應和成交面積同比則分別下降1.5%和5.9%。
而一位不願具名的房地產業內資深人士也告訴本報記者，其實對於業內人士來說，目前我們並不太關註大傢所說的這個(凈利潤和營業收入)，因為萬科在增加自持商業的比例，這樣的數據降低是必然的。
實際上，類似財務數據下跌，也有統計上的原因。"去年一季度整個市場比較熱，而且整個樓市壓抑的購房需求瞬間釋放，因此會使得包括萬科在內的房企銷售業績大增，從而讓財務報表比較靚麗。"嚴躍進說道，"這樣一對比，今年的銷售業績顯然比較黯然。"
"對於萬科而言，目前面臨瞭各類威脅。"嚴躍進告訴本報記者，從市場產品結構看，萬科目前嘗試轉型社區建設，亟須在社區商業等方面投入資金。這樣的戰略轉型，顯然會使得萬科的各類投入成本加大。而且從目前萬科的業務重心看，預計此類成本未來還有可能上升。這樣一來，會使得萬科傳統待盈利模式受到沖擊，最終影響股東和公司的凈利潤。
根據萬科一季報內容顯示，截至3月31日，萬科在全國的商品住宅成交面積同比下降5.7%。其中，北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州等14 個主要城市，2013 年年初住宅成交增速高湖口鄉農地貸款率利最低銀行比較於全國，報告期內成交同比放緩的現象也更明顯。
與此同時，嚴躍進也表示，今年一季度房企的銷售業績在下滑，和整個行業降溫有關。"由於去年市場銷售不錯，提振瞭此類房企的信心，所以今年一季度初，包括萬科在內的房企，對於市場並沒有持過多的看空情緒。因此，從這個角度看，今年一季度房企的推盤卑南鄉二胎代償節奏等有所放緩，導致成交規模下滑，最終在項目銷售等各類數據表現並不出色。"
萬科地產:營收凈利13年來首度雙重下降
對此，萬科董秘譚華傑公開解釋，對於凈利潤的下滑主要是與今年一季度竣工面積特別低有關系。
內容來自sina新聞
"從萬科的投資、開工等節奏上看，今年一季度確實節奏上比較慢，相對冷清，這也會影響財務數據。不過，隨著未來可售量等增加，預計萬科的業績必然提振。之所以對萬科的財務數據下跌引起如此大的關註，在於萬科作為行業的老大哥，其經營動態會對整個房企產生一定的標桿作用。"嚴躍進說道。
安信證券分析師萬知稱，房企銷售增速下滑才剛開始。一方面商品住宅的銷售增速開始明顯下降，沒有人口持續流入的三四線城市需求不足已經顯現，一二線城市的部分住宅需求也進入觀望的階段。
除此以外，根據萬科2014年一季報數據顯示，一季度萬科實現結算面積72.7萬平方米，結算收入90.5億元，同比分別下降41.1%和32.1%。
對此，萬科董秘譚華傑公開表示，房地產業務竣工、結算具有一定的季節性規律，大多集中在下半年特別是第四季度。由於一季度竣工面積僅占全年計劃的6.6%，由於基數小，同比變動的波動性也較大，對前瞻全年業績的參考意義並不大。
受累商業地產？
對此，萬科解釋為，在於2013 年一季度全國住宅成交大幅回升，導致比較基數較高。但相比2012 年同期，今年一季度全國商品住宅成交面積增長33.2%。進入3 月份後，主要城市土地市場成交有所趨緩。盡管土地成交均價依然維持高位，但溢價成交的比例相比去年三 季度的高點有所下降。
值得註意的是，據目前已公佈的部分地產企業一季報顯示，招商地產、金地集團一季度凈利潤也均出現下滑，其中，金地集團更是同比大幅下跌超七成。對此，房地產業內人士嚴躍進也告訴《中國經營報》記者，在目前整個房企盈利空間持續被壓縮的情況下，各類房企的資金鏈都比較緊張，都希望從萬科的業績中找到一個參照系。如此看來，部分房企可能會比較寬慰：看來成績單不好看的並非一傢。
在公佈前3月銷售數據一月有餘後，4月28日，萬科再次公佈瞭2014年首季銷售的財務數據。根據數據顯示，截至3月31日止，萬科實現營業收入94.97億元，同比下跌32.16%；同時，歸屬於上市公司股東的凈利潤13年來首次出現同比下滑，為15.3億元，同比下跌5.23%。
商品住宅下滑5.7%
但是，從競爭結構上看，包括恒大、綠地等房企都對其既定業務產生瞭一個替代性的作用。而且此類房企的品牌影響力大有趕超萬科的姿勢。在市場出現低迷的情況下，如果僅僅依賴老牌子，那麼可能在提高客戶關註度方面的優勢會弱化。
不少業內人士也表示，萬科涉足商業地產，最大的軟肋在於商業地產的開發模式和傳統的住宅開發並不相同。"萬科的優勢在於做住宅，做社區商業確實是一個很好的路徑，但是目前很多做商業地產的，一般都是借地標性商業綜合體來贏取市場的。"嚴躍進告訴本報記者，從這一點看，萬科想擠入一個城市中，可能還是有難度的。比如目前一線城市，不乏一些知名的海外商業地產商在操盤。而且此類項目，多半對商業地產金融的認知程度比較好。萬科恰是缺乏此類金融手段。而對於一些二三線城市，也往往是群雄盤踞。畢竟一些優質地段和商圈已經被其他地產企業所分割。本質上，萬科還是缺乏商業地標性的產品，並導致市場對萬科商業地產的認知度不高。
但是，嚴躍進也表示，由於做商業地產不光可以有先發優勢，也可以有後發優勢。尤其萬科對於住宅業的開發已經有比較長時間的積累，所以相比別的房企來說，更懂得熟諳業主的多元化需求。包括過去的第五食堂等，其實都表明萬科對於業主都需求還是有一個"做到位"的嘗試。
除此以外，嚴躍進也建議到，目前萬科涉足此類商業，關鍵是要積聚更多的供應商資源。此前萬科面臨的供應商多半是圍繞住宅業的，但做社區商業需要更多業態支持的供應商。從這個角度看，萬科需要拓展包括金融、文教、酒店、零售業等合作夥伴。萬科必須先做一個供應商的集成者，才能真正做好商業地產商。不過這個過程比住宅業開發的周期可能會更長，耗費的資金也比較大，這一點需要萬科有所預計。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-04/08202714239.shtml
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